重磅 |京沪深穗四城市制定REITs试点方案
2015-03-17

本届政府对待房地产“不刺激,给活路”的思路,正在房地产市场的各个环节、领域生根发芽。继央行930首套房贷认定标准调整,定向释放一部分房地产需求之后,房地产企业的直接融资渠道——房地产信托投资基金(REITs)终于开禁在即。


攸克君从多个独立信源处证实,住建部和央行已经委托京沪深穗四个城市分别制定REITs试点的工作方案。住建部副部长齐骥甚至做出直接批示,“四个城市要抓紧制定方案,按时报部里,我们共同研究推进”。


不知你是否还记得,2008年4万亿经济刺激计划公布后,房地产信托投资基金(REITs)也曾被作为丰富企业融资渠道的措施之一提出。但是其后,央行搞出的试点框架方案,仍然沿袭了信托私募的方式,弄得除了信托公司以外的市场主体无一“感冒”,内地监管框架下的第一次REITs的尝试,一时没了没了下文儿。


在中国搞经济要学会看政治风向。从政治风向上看,这次试点貌似成功推出的几率应该较大,原因基于以下两点:


第一,明确了四个城市做出REITs试点方案,而不是一上来就如央行2009年一般,就搞出一个总体试点框架。任务承载的载体更加具象,四个城市做出的方案也会更具操作性,这增加了试点成功推出的几率。


第二,当前中央政府对房地产调控重要思路之一,就是“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”这个思路已经经由住建部报请国务院得到认可。而REITs四城市试点方案工作,实际上是作为这个思路的一部分推行下去的,所以,“奉上有命”,成功几率就变得更大了一些。


那么,四个城市未来将要进行试点的REITs会是什么样呢?关于这个问题,攸克君根据当前掌握的信息,做出如下判断:


第一,租赁性的政策性住房在试点工作的初期,应该是主要的资产包组成部分。有鉴于此次四城市REITs试点工作重新启动的杠杆,是积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系,初期试点只有从政策性住房的资产包证券化开始,才“顺应上意”。另外,当下似乎也只有如斯资产因可能享有政府的财政资金作为补贴,收益回报才相对稳定。


第二,这次可能试点的REITs,有可能是“真REITs”,而不是通过信托方式发行的“类REITs”。既然有了“上意”在保驾护航,方案制作者理所应当地具有机制创新的热情。所以,攸克君斗胆猜测,此轮REITs试点的主要方式当是公募,而不是上一次央行试点框架中开列的私募。甚至有激进的方案,会提及通过交易所挂牌交易的方式,建立一套透明的REITs运行和监管机制,为以后的“真REITs”向非政策性住房领域拓展,打好基础。


第三,试点可能有限突破原有对不能设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易的限制。试点的可能方式之一是,将租赁型政策住房打包,设立SPV公司,然后将SPV公司挂牌交易。


在此之前,内地版REITs一直面临的最大障碍,就是根据内地现行《公司法》,无法成了SPV用于REITs的挂牌交易。而在对四城市REITs试点方案工作的指示中,齐骥特别提出,鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场,通过成立专营房屋租赁的机构,开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。


这个所谓的成立专营房屋租赁机构,实际上可以理解成为为REITs成立的SPV公司雏形。


第四,上述四个城市地方政府的国资房地产企业,或者城投公司,有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业实际上大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务,他们手中的政策性住房资产,恰好是打包的绝好资产。

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