最全面的REITs研究报告
2015-03-17

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渊默而雷声
房地产信托投资基金(REITs),作为美国等国外房地产市场主要的房地产资产证券化手段,已经诞生了半个世纪,但在我国却始终处于尝试和探索的阶段。2014年,关于REITS的推进工作节奏有所加快,央行新政提出了将.积极稳妥开展房地产投资信托基金(REITs)试点工作;在此之前中信起航国内首个权益型REITs在深交所挂牌交易转让。为此,在这个时间节点上,我们对REITs做了一个相对深入的研究分析。


视而不见,还是为时尚早?
我们从社会经济发展以及房地产行业现状入手,对比分析国外REITs发展的前提条件;同时对比多国的法律以及金融市场状况,找到制约我国REITs发展的主要原因。我们发现我国经济总量相对于美国、日本仍处于快速发展阶段,三产占比及人均经济指标远低于美、日水平,使得商业地产的发展缺乏了社会经济水平的支撑。地产行业中仍以住宅开发为主,且住宅开发依然具备上升空间,商业地产但仍处于初级发展阶段。此外,商业物业回报率较低,法律建设不完善导致产品收益缺乏对资本的吸引力,也限制了REITs在国内的发展。



加速市场成长速度
在我们目前的商业地产发展背景下,如果REITS顺利推行,对于我国的商业地产发展将会有积极的推动意义力。通过测算我们可以发现,在有REITs的情况下,商业地产企业通过出售给REITs实现退市套现、回笼资金,提高了IRR和缩短了投资回报周期,对于企业的吸引力将会大幅提升。

凯德集团:精心构造的模式
作为中长期资产配置产品,公司产品的分红收益率高于主要国家10年期国债的收益率,尤其是新加坡10年期的国债收益率,进而对追求稳定收益的投资者产生了较大的吸引力,成为CRCT成功发行的关键,且从中长期来看,通过内部增长,创新资产增值等方式,保障物业在中长期的升值空间,是REITS类产品可持续发展的前提。


资源成色决定投资价值
反观国内拥有优质持有型物业的商业地产将会在有REITS的情况下充分受益,我们对包括:金融街、陆家嘴、阳光股份以及世茂股份在内的商业地产开发企业做了详细的测算,企业内部改善明显。

风险提示
REITs推行进度低于预期,法律以及相关配套政策建立或改善幅度存在不确定性。

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