2014鬼城指数: 中国或将出现50个“鬼城”
2014-10-14

目前媒体对各类“鬼城”的定义颇多,但并不科学。“标准排名”制作的《2014中国城市扩城报告》试图从人口与建成区面积的占比来衡量一个城市是否可能成为“鬼城”,我们将这一数值称为“鬼城指数”。本报告数据均来自《中国城市建设年鉴》,对象是全国657个设市城市。


这个标准的理论依据实际上来自国家住建部的占用地标准。仇保兴在国家住建部副部长任上曾呼吁,中国城市规划绝不能步美国后尘——美国大幅降低单位土地面积上的人口密度,造成严重的能源、生态、耕地等资源的浪费。他称,中国人口众多,必须选择紧凑型城镇的发展模式,坚持每一平方公里建成区1万人口的占用地标准。


举例说明,如果一个城市的建成区面积为100平方公里,按照占用地标准,这个城市容纳的城区人口应该为100万人,如果目前该城区仅有50万人,而该城市对外来人口的吸引力并不强的话,短时间内难以达到100万人的容纳量,就很可能沦为“鬼城”“空城”。


国家发展改革委城市和小城镇改革发展中心课题组2013年调查了12个省区的156个地级市和161个县级市。调查发现,90%以上的地级市正在规划建设新城新区;12个省会城市一共规划建设55个新城新区,有一个省会城市就要新建13个新城区;部分城市新城总面积已达建成区的7.8倍,“空城”“睡城”“死城”等现象频现。


“标准排名”根据公开资料的整理也发现,2008年到2012年五年间,中国设市城市(共657个)的建成区面积增加了0.97万平方公里(见表),相当于新建了50个温州城(截止2012年底,温州建成区面积为204平方公里)。如果以城市建设用地面积来算,结果将更加惊人。


数据显示,过去五年,中国设市城市的城区人口仅增加了0.35亿人,按照住建部一平方公里建成区容纳一万人的城市标准,新建的0.97万平方公里需要容纳0.97亿人,这意味着,仍有0.62亿人的人口容纳缺口,当然也意味着将有一批城市成为“鬼城”。


那么,谁会成为“鬼城”?


我们的《中国大陆城市“鬼城”指数排行榜(2014)》最终选取了排名靠前的50个城市,这些城市基本符合我们对于“鬼城”“空城”的判定标准,即城区人口与建成区面积的占比均低于0.5或稍微高于0.5,也意味着中国未来可能会出现近50座“鬼城”。当然,这只是成为“鬼城”“空城”的理论数值。


目前媒体报道的“鬼城”“空城”有昆明、鄂尔多斯、营口、天津、三亚、郑州、威海等十几个城市,但以“标准排名”的研究发现,昆明、郑州、天津等城市的“鬼城”“空城”现象或为短时间的假象,更准确而言,应该是这些城市的新城区发展处于过渡期,以这几个城市的经济活力和城区人口来看,未来这些城市不太可能成为“鬼城”“空城”。


而媒体报道的鄂尔多斯、威海、三亚等城市按照我们的研究标准,的确属于“鬼城”“空城”的范畴。“标准排名”制作的《中国大陆城市“鬼城”指数排行榜(2014)》中,前十位是二连浩特、钦州、拉萨、嘉峪关、井冈山、威海、锡林浩特、嘉兴、石嘴山、三亚。


二连浩特、拉萨、嘉峪关、威海、锡林浩特、三亚等虽然作为旅游城市,对外来人口的吸引力很强,但也只是短期游客的吸引力,而非支撑当地发展的稳定力量,因此其在城市扩张中的盲目性很可能带来“鬼城”“空城”的悲剧。三亚的“候鸟城市”特点便说明了此。


这一榜单事实上可以成为我们选择城市购房的小小参考依据。我们提醒各位买家,在这些城市买房要三思而后行。而一些进驻了榜单中50个城市的地产商也需要警惕,房子有卖不出去的风险。我们的初步研究发现,星河湾、碧桂园、华夏幸福、万科、合生创展等诸多知名地产商在这50个城市中正有住宅项目的开发。

 

建设用地面积指市行政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段。而建成区面积,一般是指建城区外轮廓线所能包括的地区大小,也就是这个城市实际建设用地所达到的境界范围。本榜单只取各城市的建成区面积。

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